Bomarknaden

Hej!
Har funderat en del över den konstiga bomarknaden i Stockholm och tänkte att jag måste försöka utveckla en systems dynamics model för att förstå de olika parametrarna som styr. Hinner nog inte skriva så ingående här hur modellen är uppbyggd så det får bli en executive summary.

Det är en ganska allmänt spridd uppfattning att bostadsmarknaden beter sig enligt tillgång-efterfrågemodellen som man får lära sig i skolan. Inget kan vara mer fel! I själva verket är det tillgången på pengar som är den avgörande faktorn vilket jag visar i simuleringar av min modell nedan. I modellen nedan styrs beteendet av 6 parametrar där de viktigaste är belåningsgrad (%), räntesats (%) och amorteringstid. Två stycken balanserande feedback-loopar styr på sikt marknadsvärdet, i figuren ser man det som den övre och den undre återkopplade cirkeln.

Givet att alla parametrar som rör hushållens inkomst samt inkomstfördelningen i samhället är konstant över tiden (alltså ingen ekonomisk tillväxt), så kan man visa att marknadsvärdet på bostäderna ända kan gå upp genom att ändra policy för utlåning av pengar. I figuren nedan har jag utgått från ett system i jämvikt och vid tiden 5 år först ändrat belåningsgraden från 75% till 95% vilket leder till i princip en fördubling av marknadsvärdet. Vid 30 år ändrar jag amorteringstiden från 10 till 20 år vilket ökar marknadsvärdet med ungefär lika mycket. Vid 60 år sänker jag sedan räntan från 5% till 3% för att sedan höja räntan igen vid 80 år.

Totalt sett har dessa policyändringar ökat marknadsvärdet på boendet med en faktor 4! Helt utan homestaging, vip-visningar och skumma budgivningar. Notera också att man inte kan prata om någon bubbla i den här modellen eftersom hela marknaden är principiellt förutsägbar.

Som med all modellbildning finns det brister i den här modellen som jag får åtgärda till kommande artiklar i ämnet. Tänkte försöka lista några av dom.

• Andel av hushållens inkomst som går till boende. Det här är en viktig psykologisk faktor som kan ge upphov till bubbelbeteende.
• Olika grupper har olika lånepolicy. Alltså ändringar i de nämnda parametrarna påverkar inte alla människor.
• Verifiera mot statistik. Kolla upp hur bankernas utlåningspolicy ändrats de senaste 30 åren.

Det finns säkert ytterligare brister som ni kan hjälpa mig!