Bomarknaden

Hej!
Har funderat en del över den konstiga bomarknaden i Stockholm och tänkte att jag måste försöka utveckla en systems dynamics model för att förstå de olika parametrarna som styr. Hinner nog inte skriva så ingående här hur modellen är uppbyggd så det får bli en executive summary.

Det är en ganska allmänt spridd uppfattning att bostadsmarknaden beter sig enligt tillgång-efterfrågemodellen som man får lära sig i skolan. Inget kan vara mer fel! I själva verket är det tillgången på pengar som är den avgörande faktorn vilket jag visar i simuleringar av min modell nedan. I modellen nedan styrs beteendet av 6 parametrar där de viktigaste är belåningsgrad (%), räntesats (%) och amorteringstid. Två stycken balanserande feedback-loopar styr på sikt marknadsvärdet, i figuren ser man det som den övre och den undre återkopplade cirkeln.

Givet att alla parametrar som rör hushållens inkomst samt inkomstfördelningen i samhället är konstant över tiden (alltså ingen ekonomisk tillväxt), så kan man visa att marknadsvärdet på bostäderna ända kan gå upp genom att ändra policy för utlåning av pengar. I figuren nedan har jag utgått från ett system i jämvikt och vid tiden 5 år först ändrat belåningsgraden från 75% till 95% vilket leder till i princip en fördubling av marknadsvärdet. Vid 30 år ändrar jag amorteringstiden från 10 till 20 år vilket ökar marknadsvärdet med ungefär lika mycket. Vid 60 år sänker jag sedan räntan från 5% till 3% för att sedan höja räntan igen vid 80 år.

Totalt sett har dessa policyändringar ökat marknadsvärdet på boendet med en faktor 4! Helt utan homestaging, vip-visningar och skumma budgivningar. Notera också att man inte kan prata om någon bubbla i den här modellen eftersom hela marknaden är principiellt förutsägbar.

Som med all modellbildning finns det brister i den här modellen som jag får åtgärda till kommande artiklar i ämnet. Tänkte försöka lista några av dom.

• Andel av hushållens inkomst som går till boende. Det här är en viktig psykologisk faktor som kan ge upphov till bubbelbeteende.
• Olika grupper har olika lånepolicy. Alltså ändringar i de nämnda parametrarna påverkar inte alla människor.
• Verifiera mot statistik. Kolla upp hur bankernas utlåningspolicy ändrats de senaste 30 åren.

Det finns säkert ytterligare brister som ni kan hjälpa mig!

Tvättkorgen

Sara sover fortfarande så jag kan väl lika gärna fortsätta skriva. En sak som jag började fundera på i går när jag tvättade var hur man kan göra det enklare... anledning: det är tråkigt. Det slog mig då att hela hanteringen av kläder i ett vanligt svenskt hem är ett arv från tiden före konsumptionssamhället och den är inte uppdaterad till dagens verklighet.

Låt mig förklara vad jag menar genom att lista ett antal påståenden och problem.

1. Förr hade man inte lika mycket kläder som idag. Utan att ha gjort några mätningar så skulle jag gissa på att man idag har 4 gånger så mycket kläder hemma som för 30 år sen.
2. För var kläderna under använding endast en uppsättning och då räckte det med att lägga dom på en stol i sovrummet.
3. Man ska byta kläder ofta och helst inte ha samma kläder varje dag
4. Man har typiskt en garderob med nytvättade kläder och en tvättkorg med smutsiga kläder. Allt däremellan ligger utspritt över lägenheten (kläder under användning).
5. Kläderna under användning blir smutsiga och skrynkliga bara pga att man inte hanterar dom på ett bra sätt, tex genom att man slänger dom på golvet.
6. Man tvättar när klädkorgen svämmar över (på event).
7. Man tvättar allt när man väl tvättar fast maskinen inte alltid blir full med någon obskyr färg

Det stör mig att jag inte kan göra det här på nåt bättre sätt! Kanske någon annan har kommit på nåt smart sätt att hantera det här utan att det tar allt för mycket plats!?

Jag tror man egentligen ska ha en sektion av sin garderob för alla kläder under användning så att man kan hålla isär dom från de rena kläderna. Problemet blir ju då i stället att det går åt mer plats. Samma sak om man skulle ha flera tvättkorgar för olika typer av tvätt. Hm, har inte nån smart trångboende japan kommit på nåt här.

/Daniel

Första stapplande försöket!

Hej,
Har funderat i flera år på att börja skriva blog. Eftersom jag ofta går och funderar på olika saker tänkte jag att det kunde vara bra o skriva ner dom och eventuellt få feedback från läsare. Min prestationsångest har dock hindrat mig hittils vilket... såg att jag öppnade det här kontot i januari 2008 men har inte publicerat något förrens nu. Ja ja bättre sent än aldrig.

Nu måste jag dock göra en picknickkorg, ska ut till Marabou-parken med Sara och hennes bebis-kompisar.